La rubrica di Confedilizia Messina
La patrimoniale sugli immobili c’è già
È sconcertante. La professoressa Fornero era ministro nel Governo che nel 2011 ha istituito la più pesante patrimoniale sugli immobili della storia d’Italia (per sua informazione, si chiama Imu), sulla quale ha fondato gran parte della sua manovra di bilancio. E la notizia – sempre per la professoressa, non per chi l’Imu la paga da dodici anni – è che quella patrimoniale nessuno l’ha poi eliminata, gravando ancora per 22 miliardi di euro l’anno (c’è stata solo la cancellazione della parte sull’abitazione principale, meno di 4 miliardi, cancellazione dalla quale sono escluse le case considerate, peraltro con criteri cervellotici, di lusso). Dal 2012, anno della sua istituzione da parte del Governo Monti, l’Imu ha pesato su individui, famiglie e imprese per ben 270 miliardi di euro. Se fosse rimasta l’Ici, nello stesso periodo di tempo si sarebbero pagati 160 miliardi in meno. A proposito di numeri, la Confedilizia ha reso noti recentemente quelli riguardanti le cosiddette “unità collabenti”, ovvero gli immobili ridotti in ruderi a causa del loro elevato livello di degrado. Ebbene, secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate relativi allo stato del patrimonio immobiliare italiano nel 2022, il numero di tali immobili, classificati nella categoria catastale F2, è aumentato del 2,7 per cento rispetto all’anno precedente. Ma il dato più allarmante emerge quando si confrontano i numeri pre e post Imu: dal 2011, gli immobili ridotti alla condizione di ruderi sono più che raddoppiati, passando da 278.121 a 610.085, con un incremento del 119,36 per cento. Questa situazione ha evidenti conseguenze sulle aree in cui tali edifici insistono, creando un serio problema di degrado urbano e sociale. Si tratta di immobili, appartenenti per il 90 per cento a persone fisiche, che pervengono a condizioni di fatiscenza per il mero trascorrere del tempo ma, in molti casi, in conseguenza di atti concreti dei proprietari (ad esempio, la rimozione del tetto) finalizzati a evitare almeno il pagamento dell’Imu. Va infatti ricordato che sono soggetti alla patrimoniale immobiliare – quella che secondo la professoressa Fornero non c’è, anche se l’ha introdotta il suo Governo – persino i fabbricati definiti “inagibili o inabitabili”, ma non ancora considerati “ruderi”. Giorgio Spaziani Testa presidente di Confedilizia (14.1.’24)
Comunità energetiche, pubblicato il decreto sugli incentivi
È stato pubblicato sul sito del Ministero dell’ambiente e della sicurezza energetica il decreto n. 414 del 7.12.2023 che – in attuazione del decreto legislativo n. 199 dell’8.11.2021 sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili – si pone l’obiettivo di stimolare la nascita e lo sviluppo delle comunità energetiche rinnovabili (Cer) e dell’autoconsumo diffuso nel nostro Paese. Il provvedimento, in vigore dal 24.1.2024, individua due strade per promuovere lo sviluppo dell’autoconsumo e delle Cer: una tariffa incentivante sull’energia rinnovabile prodotta e condivisa per tutto il territorio nazionale e un contributo a fondo perduto fino al 40% dei costi ammissibili per la realizzazione, da parte delle comunità energetiche, di impianti a fonti rinnovabili (anche abbinati a sistemi di accumulo di energia), in Comuni sotto i 5mila abitanti. La prima misura avrà una durata massima di 20 anni “dalla data di entrata in esercizio commerciale dell’impianto” e troverà applicazione “fino al trentesimo giorno successivo alla data del raggiungimento di un contingente di potenza incentivata pari a 5 GW”, e comunque non oltre il 31.12.2027. Ai fini dell’accesso a tale incentivo, sarà necessario presentare apposita domanda al Gestore dei servizi energetici (Gse) tramite il sito www.gse.it. La seconda misura, invece, troverà applicazione fino al 30.6.2026, “per la realizzazione di una potenza complessiva pari almeno a 2GW, ed una produzione indicativa di almeno 2.500 GWh/anno”. Anche in questo caso occorrerà presentare un’apposita richiesta al Gse. I benefici previsti da queste due misure – dettagliati negli allegati al decreto – sono cumulabili. Spetterà adesso ancora al Ministero dell’ambiente, con un ulteriore decreto (su proposta del Gse, e previa verifica da parte di Arera), indicare “le regole operative per l’accesso ai benefici”. Sarà poi compito del Gse – entro 45 giorni dall’entrata in vigore di tali regole – avviare la piattaforma per l’inoltro delle richieste.
Chi paga la pulizia della fossa biologica?
L’art. 9 della legge n. 392/78, ben nota come “Legge dell’equo canone”, statuisce: «Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni». Ciò esposto, va però precisato che nella fattispecie in cui l’impianto fognario presenti delle problematiche, anche attinenti la pulizia, ma connesse a difetti preesistenti oppure si verifichino dei malfunzionamenti non legati all’usura, le operazioni di spurgo devono essere pagate dal proprietario.
È possibile chiedere la risoluzione del contratto di locazione se l’inquilino viola il regolamento di condominio?
Il regolamento di condominio è vincolante anche per l’inquilino. Da ciò consegue che, qualora il conduttore non lo rispetti, è possibile agire giudizialmente per chiedere la risoluzione del contratto di locazione. Questo è un consolidato principio di diritto (cfr. in punto anche Tribunale di Monza, sentenza 7 settembre 2016 n. 2395).
Incarico amministratore senza durata: quando scade?
Nel caso in cui l’assemblea all’atto di nomina dell’amministratore di condominio non preveda un termine di durata dell’incarico, lo stesso deve intendersi di durata pari a quella prevista ex lege – un anno – a meno di un rinnovo tacito dello stesso.
L’assemblea può ratificare le spese per lavori non deliberati in precedenza?
È pacifico che l’assemblea del condominio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori, con effetto di ratifica di quanto l’amministratore abbia potuto porre in essere al di là dei poteri conferitigli dalla legge, lavori opportunamente e vantaggiosamente realizzati, ancorché non previamente deliberati, ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condòmini (cfr. in punto anche Tribunale Bologna sez. III, 08/02/2018, n. 409).
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– Pulizia della fossa biologica
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